通政辦規〔2024〕1號

各縣（市、區）人民政府，市各直屬園區管委會，市有關部門和單位：

《南通市區住宅品質改善提升指導意見》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。

南通市人民政府辦公室

2024年3月23日

關于推動南通市區住宅品質改善提升的指導意見

為優化城市住房供應體系，有效提升住房品質，更好滿足人民群眾改善性住房需求，現就推進南通市區住宅品質改善提升提出如下指導意見。

一、總體要求

（一）指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，認真貫徹黨的二十大精神，堅持以人民為中心的發展思想，準確把握住房發展從總量短缺轉向結構性供給不足、從“有沒有”轉向“好不好”的發展趨勢，深刻理解新發展階段全市住房品質建設新特征，著力打造綠色、健康、智慧的住宅產品，不斷提升人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

（二）基本原則

1．堅持以人為本、全齡友好。突出設計與需求無縫對接，建筑結構、內部環境與人的全時空、全齡段友好，突出品質提升，提供更優良的居住生活環境和更完善的管理服務，推動從“住有所居”向“住有優居”轉變。

2．堅持政府引導、市場主導。綜合運用規劃管理、行政審批、金融支持等措施，加強政策正向激勵，引導房地產開發企業主動建設改善型住宅，推動形成有利于住宅品質改善提升的市場環境。

3．堅持試點先行、穩步推進。改善型住宅建設應與經濟社會發展水平相適應，與人民群眾要求相匹配，各地可選取一定數量的項目開展試點，及時總結經驗，穩步推進住宅品質改善提升。

二、建設要點

改善型住宅建設應以滿足人民群眾日益增長的美好生活需要為出發點，符合低碳綠色理念和高質量發展要求，具備空間舒適宜居、質量優良可靠、功能完備友好、設施綠色智能、服務精細周到等特征，是人民群眾普遍認可的“好房子”“好小區”。

（一）空間舒適宜居

基于項目地理位置、地域特點及資源要素等進行全壽命周期綜合策劃。探索靈活性、適變性的住宅套型設計，大小戶型搭配合理，滿足不同年齡段人群的居住需求。空間尺度適度加大，層高不低于3.1m。住宅隔聲設計標準適當提高。優化入戶動線，宜設置雙門廳、下沉庭院、風雨連廊等開放交流空間，電梯應直達地下車庫。適度增加住宅室內外高差，提升首層及地下室防潮、通風、采光等效果。

小區綠地率應在滿足規劃條件規定的基礎上提高不少于3%，集中綠地率不低于10%，喬、灌、草搭配合理、錯落有致，符合“園林式居住區”標準。因地制宜實施屋頂綠化、空中花園、墻面垂直綠化，形成多層次、立體化的綠化景觀效果。

（二）質量優良可靠

樹立質量至上、精益建造理念，實施全過程信息化管理及質量信息公示。增加部分主材檢測參數，適當提高主材及實體結構檢測頻次。提高設計標準、優化施工工藝，不斷提升滲漏、裂縫、空鼓等常見質量問題的防治效果。

建筑立面原則上采用石材、金屬板、保溫一體板等富有質感的材料，統一封閉陽臺。建筑外窗采用知名品牌一體化系統窗。室內給水管應采用不銹鋼或更優材質管材。裝飾裝修方案滿足多元化成品房裝修需求，可根據項目定位和住戶需求分級配置，實現按需設計、按需組項、按需下單。

積極組織“工地開放日”活動，充分聽取購房戶對房屋和公共部位建設質量的意見和建議。邀請購房戶代表參與分戶驗收，實行“一房一驗”，探索采用可視化驗收方式。推廣BIM（建筑信息模型）版住宅使用說明書，向購房戶提供房屋相關數字資料。

實施全生命周期質量跟蹤管理，按照“一樓一檔”要求，建立“住宅健康卡”，記錄住宅從竣工之日起全生命周期使用、體檢、維護、改造等信息。推行房屋定期體檢和質量保險制度，提供5年質量潛在缺陷保險、25年安全體檢巡檢服務。

（三）功能完備友好

以居民需求為導向，結合完整社區和5分鐘生活圈建設要求，建立類型多樣、設施齊全的兒童友好開敞空間，配建居家養老服務用房面積每百戶不少于40㎡且每處不少于600㎡，提升適老適幼、無障礙建設水平。

科學布置功能場地，結合綠地、景觀小品設置健身步道、全齡活動場地及各類休閑設施。在滿足規劃條件基礎上，合理增設會客廳、游泳池、圖書室、健身房、助餐食堂、便利店等服務設施，科學布局充電樁、智能快遞柜、垃圾分類收集點等配套設施，提升住區服務品質。

提高機動車位數量和面積，原則上戶均不少于2個車位或車庫（有條件的車位配建指標可超過2.0個/100㎡），并提供不少于規劃配建要求2%的訪客停車車位。科學規劃、建設電動自行車停放充電區域，規范配置一定比例的充電設施，加強停放充電場所日常管理。因地制宜推進共享單車進小區等租賃服務。

充分利用社區綜合配套資源，并結合城市更新、完整社區、社區嵌入式服務設施建設等工作，優化小區配套功能。科學編織公交微循環網絡，探索公交車招手即停、定制、“點對點”等運營模式，提升公共交通便捷性，暢通出行“最后一百米”。

提升住宅消防安全性能，在屋頂、陽（露）臺、樓梯、廊道等部位，必須合理設置逃生通道和避難空間。設置小區微型消防站，提升初期火災撲救能力。開辟消防安全宣傳專欄，通過電子屏、橫幅、電梯顯示屏等形式，常態化普及消防安全知識。

（四）設施綠色智能

改善型住宅應堅持綠色發展理念，推廣綠色建造方式，達到二星級以上綠色建筑標準，鼓勵率先執行超低能耗建筑標準。廣泛使用健康、環保、綠色的新型建材，通過綠色建材認證的材料和部品應用比例不低于70%。

鼓勵提供“恒溫、恒濕、恒氧”居家環境，推廣使用自然采光、通風、節能、節水等適宜配套技術產品，配備非接觸式門禁系統、帶除霾和熱量回收功能的新風系統、全屋水凈化系統等提升居住體驗的設施設備。統一安裝使用燃氣泄漏安全保護裝置，相關費用列入開發費用。

鼓勵采用物聯網、大數據、人工智能等新一代信息技術，滿足安全、娛樂、能源、健康等智慧宜居需求。鼓勵打造智慧服務平臺，構建“平臺+產品+場景”的服務模式，提供智能安防、照明、環境監測、停車、社區服務等設施及功能。

（五）服務精細周到

研究制定與住宅品質改善提升相適應的物業服務標準，實現質價相符、優質優價。物業服務企業應搭建一站式服務平臺，配備相應運維管理人員，為業主提供出行服務、安全服務、飲食服務、健康服務等多元化服務產品。鼓勵物業服務企業拓展服務內容，積極參與醫養結合、居家養老、家政服務等居民服務業態。

鼓勵物業服務企業創新“物聯網+維保”服務模式，構建多維度一體化物業服務體系，為住戶提供室內設施專業維修養護服務。

三、支持政策

（一）在執行我市現行規劃管理技術規定實施細則基礎上，進一步優化計容政策：多層（4—6層）復式住宅設置的露臺、退臺等，與本層陽臺的累計水平投影面積不大于本層建筑面積（不含陽臺）20%的，露臺、退臺面積不計入容積率。飄窗凈寬超過所屬房間開間2/3的，飄窗面積不計入容積率。小區內獨立設置的電動自行車集中存放和充電場所、機動車庫出入口頂棚、地面獨立設置的智能快遞柜、配電房（開關間）、水泵房、門衛室、生活垃圾收集站、裝配式可移動生活垃圾分類投放點、裝配式可移動建筑（大件）垃圾收集點的面積不計入容積率。單元式住宅挑高門廳（大堂）層高超過規定的，超過部分不折算虛擬容積率。小高層（7—11層）復式住宅按要求局部挑空的，挑空部分按實際面積計入容積率。

（二）已出讓未建設住宅用地，經市政府認定為規劃建設改善型住宅用地的，在符合詳細規劃和出讓合同約定前提下，允許按照改善型住宅規劃建設標準，優化工程設計方案，并依法依規辦理規劃許可變更等相關手續；符合公共利益確需變更規劃條件的，土地使用權人可向自然資源和規劃部門提出申請，經市政府認定并依法批準后，按規定簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同。

（三）允許在符合詳細規劃強制性內容、高度分區且對周邊地區及居民無不利影響的前提下，因提高住宅建筑層高確需突破詳細規劃建筑高度上限10%以內的，可納入詳細規劃技術修正情形，按確需變更規劃條件流程辦理相關手續并審定工程設計方案。

（四）供地時可采用“出讓合同+投資發展監管協議”模式，約定由競得人按照相關標準和時序要求投資建設相鄰地塊上社區中心、幼兒園、中小學等公共服務配套設施，建成竣工驗收后移交；建設相應公共服務配套設施的相鄰地塊，在住宅地塊競買成交后依法依規辦理供地手續，符合劃撥用地目錄的可以劃撥或直接辦理協議出讓。

（五）開展不動產登記全程幫辦服務，在風險防控機制健全、符合條件的前提下，實行住宅用地“拿地即發證”。探索為住宅開發企業在土地帶押狀態下辦理抵押權變更登記、房地首次登記。推行現房首次轉移登記“帶押過戶”，為業主提供“交房即發證”服務。

（六）項目在預售資金監管方面享受差別化監管政策，可結合住宅開發企業信用等級、經營情況、抵押登記情況等調整監管額度和撥付節點。

（七）推動銀企信息溝通，暢通項目建設資金對接渠道，逐步建立改善型住宅項目信息庫。依托房地產融資協調機制，支持金融機構優先對符合條件的改善型住宅項目加大信貸支持力度、降低融資成本。

（八）在滿足規劃條件基礎上提高綠地率的，新增部分可通過立體綠化等方式納入核算，具體折算標準另行制定。

（九）允許銷售用房先行驗收，支持住宅主體結構與成品房裝修分階段驗收。優先推薦改善型住宅項目參評省市優秀勘察設計、優質工程等獎項。

（十）購房戶使用公積金貸款購買改善型住宅的，貸款額度可上調20%。

四、保障措施

（一）加強組織領導。成立由市住房和城鄉建設部門牽頭，市自然資源和規劃、行政審批等部門共同參與的住宅品質改善提升工作專班，對住宅開發企業申報的改善型住宅項目進行審查評估。行政審批部門在工程設計方案審查中探索技術審查與行政審批相分離，優化規劃許可辦理流程。住房和城鄉建設部門負責牽頭制定改善型住宅設計導則、評價細則，定期對改善型住宅物業服務進行評價。

（二）選優配強隊伍。鼓勵列入我市“白名單”的住宅開發企業開發建設改善型住宅，開發企業應配備經驗豐富的管理人員。鼓勵采用設計方案招標、工程總承包、全過程咨詢、建筑師負責制、評定分離等模式，優先選擇有信用、有能力、有實力的設計、施工、監理等單位組織項目推進，保障改善型住宅高質量建設。

（三）落實主體責任。住宅開發企業積極推廣“四新”技術應用，強化建筑、結構、機電、裝修、景觀等專業一體化協同設計，提高消防本質安全水平，推動BIM技術在設計、施工、交付、運維階段的貫通應用。加強改善型住宅造價管控，推動建立造價指標數據庫及造價指標分析表。加強裝飾裝修工程質量控制。竣工驗收時，各參建單位應針對改善型住宅形成相應的驗收意見。改善型住宅應按相關規定優先采用聯合驗收方式驗收。

（四）加大宣傳引導。積極組織開展專題研討與公益培訓，提升全行業住宅品質意識、創新能力。開展業內交流、優秀案例評選，引導住宅開發企業積極參與改善型住宅開發建設。準確把握改善型住宅內涵，引導公眾參與住宅品質提升工作，提高全社會認知度、關注度。

本指導意見自2024年4月24日起施行，有效期至2028年12月31日。各縣（市）可參照執行。