通政發〔2016〕40號   2016年5月14日

各縣（市）、區人民政府，市經濟技術開發區管委會，蘇通科技產業園區管委會，通州灣示范區管委會，市各委、辦、局，市各直屬單位：

　　現將《南通市供給側結構性改革去庫存實施方案》印發給你們，請認真組織實施。

南通市供給側結構性改革去庫存實施方案

　　根據中央、省決策部署和市委、市政府關于推進供給側結構性改革的意見，為深入推進供給側結構性改革，全面落實“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大任務，進一步做好我市房地產去庫存工作，提高供給效率，促進房地產市場平穩健康發展，現制定如下實施方案。

　　一、總體要求

　　以加快城鎮化進程、深化住房制度改革為牽引，全面落實《省政府關于供給側結構性改革去庫存的實施意見》（蘇政發〔2016〕47號），落實地方政府主體責任，加強土地管控，加大棚戶區改造貨幣化安置力度，因地施策，多措并舉，加快房地產行業轉型升級，實施精準去庫存、聯動去庫存和轉型去庫存，統籌做好商品房去庫存工作，提振房地產市場信心和消費預期，防范市場風險，促進房地產市場持續穩定健康發展。

　　二、工作目標

　　到2016年底，全市普通商品住宅庫存去化周期力爭控制在18個月以內。以縣（市）為單位去化周期力爭控制在18個月以內，市區去化周期原則上控制在15個月以內，普通商品房庫存規模明顯下降。

　　到2018年底，全市普通商品住宅庫存去化周期力爭控制在16個月以內。以縣（市）為單位去化周期力爭控制在16個月以內，市區去化周期原則上控制在12個月以內。

　　到2020年底，全市購租并舉的住房體系基本建立，市場供求關系基本平衡，普通商品住宅去化周期保持在合理區間，非住宅類商品房庫存有效化解。

　　三、重點舉措

　　（一）開放“新市民”戶籍制度，鼓勵農業轉移人口進城購房。落實《市政府關于進一步推進戶籍制度改革的意見》（通政發〔2015〕76號），到2020年，實現城鄉基本公共服務均等化全覆蓋的常住人口城鎮化率達到70%，戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距縮小到5個百分點。通過戶籍改革，把有能力在市區和城鎮就業生活的農業轉移人口和其他常住人口作為購房的重要群體。進一步簡化購房落戶手續，給予農業轉移人口等新市民平等享受就業、醫療、社會保障等公共服務，有效釋放其購房需求；對農業轉移人口進城購買住房的，教育部門按照招生入學政策安排其子女就讀。鼓勵各開發企業對農業轉移人口進城購房給予適當優惠以消化存量商品房；鼓勵各商業銀行對農業轉移人口進城購買首套住房的，在符合國家政策的前提下，在首付款比例、貸款利率、還款方式等方面給予便利和優惠。完善農業轉移人口市民化成本分擔機制，根據國家部署建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制?！彩泄簿帧l改委、財政局、教育局、人社局、國土局，人民銀行南通市中心支行、南通銀監分局，各縣（市）區政府、管委會，以下均需各縣（市）區政府、管委會落實，不再列出〕

　?。ǘ┨岣摺耙司映鞘小苯ㄔO水平，有效釋放居民購房需求。按照國家和省對南通提出的“建設長三角北翼經濟中心”的發展定位，合理布局優質教育、醫療等資源，加強城市外圍和片區之間公共服務設施配套建設，提高交通通達性和生活便利性，進一步豐滿城市框架，促進區域融合、產城融合，提升城市管理和物業管理水平，保障公共服務供給到位，更好地吸納人口集聚，促進商品房銷售。對城市老舊社區居住超過一定年限、只擁有一套住房或無自有住房購買商品住宅的，同城子女、父母通過換購商品住宅實現相鄰居住的，制定相應的支持政策。（市規劃局、發改委、經信委、國土局、建設局、交通局、房管局、教育局、衛計委、民政局，南通地稅局）

　　（三）建立“購租并舉”住房制度，深化住房制度改革。以滿足新市民住房需求為主要出發點，建立購租并舉的住房制度。政府構建住房租賃信息服務平臺，發布《住房租賃合同》（示范文本），加強租賃協議備案管理。發展住房租賃市場，鼓勵房地產開發企業將持有的商品住房改售為租，鼓勵自然人和各類機構投資購買庫存商品房，增加租賃市場供應；培育發展專業化、規模化的住房租賃企業。對無力購買住房的居民特別是非戶籍人口，支持其租房居住，符合條件的給予住房保障租賃補貼。（市房管局、發改委、財政局、國資委）

　?。ㄋ模┐龠M“三個通道”有效打通，推行棚改貨幣化安置。2016年完成2.59萬套棚改新開工任務。崇川區、港閘區、開發區在保證被征收、協議搬遷居民安置一套的基礎上，打通三個通道，即：打通安置房存量房源在區及街道（鄉鎮）之間的通道；打通安置房與限價房等保障性住房之間的通道；打通安置房與商品房之間的通道。被征收、協議搬遷居民選擇直接貨幣補償的，由區政府（管委會）給予一定的獎勵；一年內購買新建普通商品住房的，再適當給予購房補貼。各縣（市）、通州區也要結合本地實際，大力提高剩余安置指標回購在安置中的比重，提高貨幣補償在征收中的比重，推動多元化安置，引導棚戶區改造居民優先選擇貨幣化安置，并出臺相應獎勵措施，鼓勵棚戶區改造居民通過市場購買住房，加快消化庫存商品住房。今后，各縣（市）區應根據需要從嚴控制安置房建設。2016年貨幣化安置比例原則上不低于50%，庫存較大地區要進一步提高貨幣化安置比例。加大對貨幣化安置比例較高棚改項目的金融支持，從嚴控制商品住房庫存較大地區的新建棚改安置住房項目貸款。（市房管局、規劃局、財政局、國土局）

　?。ㄎ澹嵤把a人頭”保障方式，推動住房保障貨幣化。今后原則上停建各類保障性住房。通過改“補磚頭”為“補人頭”的貨幣補貼方式，鼓勵保障對象在市場自行購買或承租住房，滿足其個性化居住需求。對空置時間較長的限價房、經濟適用房、公共租賃住房等保障性住房，探索向養老、醫療等社會公益性事業轉型；同時，積極推進將其轉化為普通商品住房，以略低于市場價向新市民、新就業大學生、進城農民工、各類人才等出售，滿足其首次置業需求。鼓勵各地通過優先租賃老舊社區居民住房，用作公共租賃住房或鄉鎮學校教師、衛生院醫護人員的周轉宿舍。（市房管局、國資委、財政局、規劃局、國土局、衛計委、民政局）

　　（六）發揮土地“閘門”調節作用，科學把握供應節奏與規模。充分發揮土地“閘門”調節房地產市場的重要作用，建立并完善房地產數據模型，對經營性用地出讓和房地產開發進行全程跟蹤和統計分析，做好風險排查預警，提高管理調控的精準度、及時性。根據城市化進程、產業發展、人口集聚、市場供需情況和調控要求，合理確定房地產開發用地供應規模和結構，促進房地產供應總量平衡、結構優化。加強對商業、辦公房地產調控，“十三五”期間，市區（含通州區）除新城區范圍以外原則上不再供應商業綜合體用地，控制商業辦公規模，明確商業、辦公自持比例，各縣（市）也要結合本地實際，合理確定商辦用地供應量。房產供應明顯偏多或在建用地規模過大的地區，可根據實際研究制定未開發房地產用地的用途轉移方案，未開發建設的商業辦公用地，經批準，可按規定適當調整規劃用途等規劃條件，重新核定土地價款，但不得調整為居住用地。通過調整土地用途、規劃條件等，引導未開發用地轉型利用，用于國家支持的養老、文化、科技、體育等新興產業項目的開發建設，促進其他產業投資。（市國土局、規劃局、發改委、財政局、房管局、商務局、民政局、文廣新局、體育局、科技局、旅游局、物價局）

　?。ㄆ撸┮幏斗康禺a金融服務，提高公積金支持力度。規范房地產相關金融服務，優化貸款審批流程，縮短辦理周期，提升金融服務水平；按照“分類指導、因地施策”的原則，把差別化住房信貸政策真正落實好，做到有收有放、適時調整。積極支持居民家庭合理的自住和改善性購房需求，對于居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款最低首付比例可降至20%；對購買改善性住房，根據客戶資信等狀況，給予一定的貸款利率優惠，穩妥有序消化商品房庫存。各銀行金融機構在發放個人住房貸款時，要嚴格審查首付資金來源，對通過消費貸款或信用貸款等銀行融資，及通過房地產中介公司、互聯網平臺、小貸公司等非銀行渠道籌集首付款的，一律不得發放個人住房貸款。著力做好公積金歸集擴面工作，全市公積金每年歸集總額不低于80億元，支持1.6萬戶以上的家庭購買住房，將更多的農民工、個體工商戶等納入公積金繳存范圍；繼續開通公積金異地貸款業務；進一步簡化貸款審批材料和手續；首套、二套房公積金貸款最低首付款比例降低為20%；三口之家申請公積金最高可貸款額度為120萬元；降低職工住房公積金貸款成本，將原來由個人承擔的住房公積金貸款抵押登記費，改為由住房公積金管理中心承擔；通過資產打包、“公轉商”貼息貸款、銀行貸款授信、資產證券化等方式，多渠道籌措資金，保證住房公積金充足的資金來源。（市金融辦、財政局、房管局、住房公積金管理中心，人民銀行南通市中心支行、南通銀監分局）

　?。ò耍┘訌姟熬G色住房”開發建設，推進房地產行業轉型升級。落實《市政府關于加快推進建筑產業現代化促進建筑業轉型升級的實施意見》（通政發〔2015〕39號），鼓勵房地產企業大力發展新型建造方式，推廣裝配式建筑和成品住房，開發建設綠色、低碳、節能環保建筑，提升住房品質。在崇川區、港閘區、開發區購買全裝修商品住宅的購房人，住房公積金貸款首付比例按政策允許范圍內最低首付比例執行，并給予購房者房款總額0.5%的補貼；各縣（市）、通州區可根據實際情況制定補貼標準。積極引進信譽好、實力強、知名度高的品牌開發企業，確保房地產開發質量、防范市場風險；鼓勵支持房地產企業兼并重組，提高產業集中度，形成集團化、規?；洜I。對領取商品房預售許可證超過３年以上未出售的非住宅類商品房，鼓勵開發企業轉化為自持物業。加大對樓宇經濟扶持力度，強化招商引資工作，加快發展現代服務業，推動大眾創業、萬眾創新，促進商業辦公房地產消化庫存，繁榮地方經濟。（市建設局、發改委、經信委、規劃局、房管局、財政局、國土局、商務局）

　　四、組織保障

　?。ㄒ唬娀M織領導。各地、市各有關部門要高度重視房地產去庫存工作，將其作為穩增長、調結構、惠民生、防風險的一項重要任務，認真研究謀劃，強化整體部署，切實抓好落實。市城市住房和房地產工作領導小組各成員單位，要全面加強市區房地產市場監管，準確把握走勢，及時化解風險、抑制不合理需求，防止房價過快上漲，促進房地產市場平穩健康發展；各地要切實承擔轄區房地產市場去庫存的主體責任，對存量商品房情況開展全面調查，制定本地區去庫存實施方案，于2016年6月底前報送市城市住房和房地產工作領導小組辦公室，并在以后每月底報送去庫存進展情況，年底報送年度任務完成情況。（市房管局、物價局）

　?。ǘ娀讲榭己?。市城市住房和房地產工作領導小組辦公室要研究制定去庫存工作考核辦法，實行定期督促檢查和情況通報制度，實施月報告、季檢查、年考核。對領導重視、措施得力、成效顯著的地區予以通報表彰獎勵；對履行去庫存、穩市場主體責任不力、效果不明顯、未按計劃完成去庫存任務的縣（市）區，給予通報批評，必要時進行約談，并按有關規定予以追責。及時總結各地促進房地產市場平穩健康發展的好做法，提煉形成可復制的經驗，在全市面上推廣。（市房管局、國土局）

　　（三）強化市場監管。加大對房地產開發經營中無照經營、虛假廣告、霸王合同等違規行為的查處力度，凈化房地產市場環境。加強商品房預銷售管理，推行商品房買賣合同在線簽訂和備案制度。尚未建立存量房網簽業務系統的縣（市）區，要加快推進系統建設。完善商品房預售資金監管機制，預防和化解市場風險。按省部署組織開展涉房收費專項檢查，切實減輕企業成本和居民購房負擔。引導房地產開發企業價格行為合法、定價水平合理、明碼標價合規。大力推進房地產市場誠信體系建設，規范房地產市場秩序。（市工商局、房管局、物價局、建設局）

　?。ㄋ模娀浾撘龑А８鞯?、市各有關部門要加強對房地產市場的正面宣傳引導，充分發揮新聞媒體的作用，準確宣傳房地產去庫存政策，客觀報道房地產去庫存進展情況。對涉及房地產市場的不實信息要及時予以澄清，大力營造有利于化解房地產庫存的良好氛圍。鼓勵各方面通過搭建商品房團購平臺、組織房交會等途徑，引導房地產開發企業調整營銷策略；鼓勵支持優質誠信房地產企業做大做強。加強風險排查，完善“屬地管理、政府主導、部門聯動、企業主體”的應急處置機制，維護好房地產市場平穩健康發展的良好局面。（市政府新聞辦、房管局、建設局）