通政規(guī)〔2015〕2號  2015年4月27日

各縣（市）、區(qū)人民政府，市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，市各委、辦、局，市各直屬單位：

　　《南通市商品房銷售管理辦法》已經(jīng)2015年4月10日市十四屆人民政府第45次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予印發(fā)，自2015年6月1日起施行。

南通市商品房銷售管理辦法

　　第一章  總則

　　第一條  為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售及商品房銷售管理適用本辦法。

　　第三條  商品房銷售應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、自愿和誠實(shí)信用的原則。

　　第四條  商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

　　本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。

　　本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

　　第五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門備案的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

　　第六條  南通市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)市區(qū)商品房的銷售管理工作。

　　縣（市）人民政府房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)商品房的銷售管理工作。

　　建設(shè)、價(jià)格、工商等相關(guān)部門按照職責(zé)分工，共同做好商品房的銷售管理工作。

　　第二章  商品房銷售條件

　　第七條 預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

　　（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

　　（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

　　第八條  商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

　　第九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售時，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

　　（一）商品房預(yù)售許可申請表；

　　（二）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；

　　（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；

　　（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資比例符合規(guī)定條件的證明；

　　（五）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；

　　（六）商品房預(yù)售方案。

　　第十條  商品房預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　　（一）項(xiàng)目基本概況；

　　（二）申請預(yù)售商品房情況；

　　（三）小區(qū)配套用房（包括物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)用房）情況；

　　（四）預(yù)售資金監(jiān)管；

　　（五）前期物業(yè)服務(wù)；

　　（六）白蟻防治；

　　（七）預(yù)售行為承諾；

　　（八）開發(fā)企業(yè)自有保留權(quán)屬的房產(chǎn)、地面地下車位權(quán)屬；

　　（九）其他按規(guī)定需要明確的內(nèi)容。

　　開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售方案的相關(guān)信息予以公開披露，同時在售樓場所張貼公示。

　　第十一條  現(xiàn)售商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

　　（二）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書；

　　（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

　　（四）已通過竣工驗(yàn)收；

　　（五）具有有資質(zhì)房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的房屋建筑面積測繪成果報(bào)告；

　　（六）供水、供熱、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件；

　　（七）房屋征收安置已經(jīng)落實(shí)；

　　（八）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)；

　　（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第十二條 商品房現(xiàn)售實(shí)行備案管理制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向項(xiàng)目所在地房產(chǎn)行政主管部門辦理現(xiàn)售備案，并取得房產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的《商品房現(xiàn)售備案證明》。

　　第十三條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

　　第十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《商品房預(yù)售許可證》或《商品房現(xiàn)售備案證明》載明的商品房座落、位置、幢號、用途、建筑面積等進(jìn)行預(yù)（現(xiàn)）售。

　　第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)在售樓現(xiàn)場醒目位置的墻面或固定展板設(shè)置公示欄，公示下列內(nèi)容：

　　（一）項(xiàng)目信息；

　　（二）企業(yè)信息；

　　（三）證照信息；

　　（四）房源價(jià)格信息；

　　（五）物業(yè)管理信息；

　　（六）銷售代理信息；

　　（七）合同信息；

　　（八）商品房面積信息；

　　（九）房源抵押信息；

　　（十）提示信息；

　　（十一）法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)公示的其他信息。

　　第十六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房時，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得對已經(jīng)銷售的商品房設(shè)定抵押。

　　第十七條  房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)通過媒體向社會公布商品房的預(yù)售許可、現(xiàn)售備案等信息，并免費(fèi)提供查詢服務(wù)。

　　第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。

　　第十九條  建筑設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套的房屋不得分割銷售。配套使用的房屋附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位不得單獨(dú)分割銷售。

　　第二十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房產(chǎn)行政主管部門辦理商品房合同備案手續(xù)；房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)該采用網(wǎng)上登記備案。

　　第三章  商品房銷售廣告與買賣合同

　　第二十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國廣告法》、《江蘇省廣告條例》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。

　　第二十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，買受人有權(quán)要求在商品房買賣合同中載明。商品房銷售廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。

　　商品房銷售廣告中應(yīng)載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、商品房預(yù)售許可、現(xiàn)售備案等信息；房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，應(yīng)載明中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的名稱。

　　第二十三條  商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

　　房產(chǎn)行政主管部門、工商行政管理部門應(yīng)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用《商品房買賣合同示范文本》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的自制格式合同中不得含有免除自身責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利等侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的格式條款。

　　商品房買賣當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，可對商品房買賣合同示范文本的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充和明確。

　　第二十四條  商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與該物業(yè)管理企業(yè)依法訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議，明確物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的事項(xiàng)等內(nèi)容。

　　第二十五條  商品房銷售價(jià)格根據(jù)不同的性質(zhì)分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　商品房銷售企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)制度和一價(jià)清制度。商品房銷售價(jià)外收費(fèi)應(yīng)依法經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)，禁止擅自設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目。

　　本辦法所稱一價(jià)清制度，是指商品房銷售價(jià)格為商品房經(jīng)營者與購房者最終結(jié)算的合同成交價(jià)格，合同成交價(jià)格之外不得收取其他費(fèi)用。

　　第二十六條  商品房銷售時，發(fā)生建筑面積誤差、規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更、延期交付、房屋權(quán)屬登記等問題，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)買賣雙方訂立并已在房產(chǎn)行政主管部門備案的商品房買賣合同條款，享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。商品房買賣合同未載明的，買賣雙方可依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十七條  不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得以預(yù)約、認(rèn)購、定購等方式變相預(yù)售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

　　第二十八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶，由銀行代為收取預(yù)售款，商品房的全部房價(jià)款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，專項(xiàng)用于工程建設(shè)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可時，應(yīng)提供與開設(shè)資金賬戶的銀行機(jī)構(gòu)簽訂的商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。

　　第四章  商品房銷售代理

　　第二十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房，受托的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立取得工商營業(yè)執(zhí)照、并經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門備案的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介服務(wù)機(jī)構(gòu)出具委托書，并與受托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

　　第三十條  受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

　　受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件、權(quán)屬不清、質(zhì)量不合格的商品房，不得超越代理期限和代理權(quán)限進(jìn)行商品房銷售。

　　第三十一條  受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況，不得夸大宣傳或虛假宣傳。

　　第三十二條  受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義與買受人訂立合同。不得超越經(jīng)營范圍以自己名義分別與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人訂立商品房買賣合同，從中謀取市場差價(jià)利益。

　　第五章  商品房交付

　　第三十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人，妥善處理。

　　第三十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

　　第三十五條  銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

　　第三十六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

　　非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

　　在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

　　第三十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房產(chǎn)行政主管部門。

　　預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，買受人應(yīng)當(dāng)依法到房產(chǎn)行政主管部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。

　　由于開發(fā)企業(yè)的原因，買受人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和買受人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第三十八條  商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六章   罰則及附則

　　第三十九條  對違反本辦法規(guī)定的行為，依照國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》、《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》等規(guī)定予以處罰。

　　第四十條  國家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十一條  本辦法自2015年6月1日起施行。