通政辦發〔2013〕14號

各縣（市）、區人民政府，市經濟技術開發區管委會，南通濱海園區管委會，市有關部門和單位：

　　市海洋與漁業局、市政府金融辦、人行南通中心支行、南通銀監分局《南通市海上構（建）筑物抵押管理暫行辦法》已經市政府同意，現轉發給你們，請認真遵照執行。

　　南通市人民政府辦公室

　　2013年1月29日

南通市海上構（建）筑物抵押管理暫行辦法

市海洋與漁業局 市政府金融辦 人行南通中心支行 南通銀監分局

　　第一章　總  則

　　第一條　為適應沿海開發需要，加強對海上構（建）筑物的抵押管理，保障抵押當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國擔保法》等法律及有關規定，結合本市實際，制定本暫行辦法。

　　第二條  凡在本市管轄海域內從事海上構（建）筑物抵押活動的，適用本辦法。

　　海域上無構（建）筑物的海域使用權設定抵押的，不適用本辦法。

　　第三條  本辦法所稱海上構（建）筑物抵押，是指抵押人以其合法取得的海上構（建）筑物以不轉移占有的方式向抵押人提供債務履行擔保的行為。債務人不能履行債務時，債權人有權依法以抵押的海上構（建）筑物折價或拍賣所得價款優先受償。

　　第四條  依照《固定資產分類與代碼》（GB/T 14885-2010）的規定，本辦法所稱海上構（建）筑物包括：房屋；池、罐，槽，塔，煙囪，井，坑，臺、站，碼頭，道路，溝，洞，廊，橋梁、架，壩、堰及水道，閘，水利管道，市政管道，庫，倉，場，斗，其他海上構（建）筑物。

　　第五條  本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的海上構（建）筑物提供給抵押權人，作為本人或第三人履行債務擔保的公民、法人或其他組織。

　　本辦法所稱抵押權人，是指接受海上構（建）筑物抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或其他組織。

　　第六條  以依法取得的海上構（建）筑物所有權抵押的，該海上構（建）筑物占用范圍內的海域使用權必須同時抵押。

　　第七條  海上構（建）筑物抵押，應當遵循自愿、公平、互利和誠實信用的原則。

　　第八條  海上構（建）筑物抵押實行抵押登記制度。

　　以海上構（建）筑物設定抵押及抵押權變更、轉移、終止的，當事人應當辦理海上構（建）筑物抵押、變更、轉移、注銷登記。

　　第九條  市海洋行政主管部門負責本市行政區域內海上構（建）筑物所有權抵押登記管理工作。

　　第二章  抵押權的設定

　　第十條  有下列情形之一的海上構（建）筑物所有權不得設定抵押：

　　（一）海上構（建）筑物所有權不明或有爭議的；

　　（二）海上構（建）筑物為抵押人與他人共同所有，事先未取得其他所有權人書面同意的；

　　（三）依法被查封、扣押、監管的；

　　（四）法律、法規規定的其他不得抵押的情形。

　　第十一條  以海上構（建）筑物設定抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過海域使用權證書上載明的使用年限扣除已使用年限后的剩余年限。

　　第十二條  抵押共同共有的海上構（建）筑物所有權，當事人須事先征得其他共同共有人書面同意，共同共有人均為抵押人。抵押按份共有的海上構（建）筑物所有權，抵押人應書面告知其他共有人，并以抵押人所占份額為限。

　　第十三條  海上構（建）筑物抵押后，其價值大于所擔保債務的余額部分可以再次抵押，但不得超出余額部分。抵押人應當事先將已作抵押的情況告知抵押權人。

　　第十四條  有經營期限的企業以其海上構（建）筑物所有權設定抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過該企業的經營期限。

　　第三章  抵押合同的訂立

　　第十五條  海上構（建）筑物抵押，抵押當事人應當簽訂書面合同。

　　第十六條  海上構（建）筑物抵押合同應當載明下列主要內容：

　　（一）抵押人、抵押權人的名稱或個人姓名、住所；

　　（二）主債權的種類、數額及債務的履行期限；

　　（三）抵押海上構（建）筑物的座落、名稱、狀況、建筑面積、用海面積以及四至；

　　（四）抵押海上構（建）筑物的價值及權屬等；

　　（五）抵押海上構（建）筑物的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；

　　（六）抵押權滅失的條件；

　　（七）違約責任；

　　（八）爭議解決方式；

　　（九）抵押合同訂立的時間和地點；

　　（十）雙方約定的其他事項。

　　第十七條  設定海上構（建）筑物抵押應當對抵押物進行估價，抵押物價值可以由抵押當事人協商確定，也可由抵押當事人委托具有海域價值評估資質的機構評估確定。

　　第十八條  抵押雙方當事人簽訂海上構（建）筑物所有權抵押合同，辦理海上構（建）筑物所有權抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

　　第四章  抵押登記

　　第十九條  海上構（建）筑物所有權抵押登記應當由抵押權人和抵押人共同申請。抵押雙方當事人應在簽訂海上構（建）筑物所有權抵押合同后十五日內，共同向市海洋行政主管部門（以下簡稱登記機關）申請辦理海上構（建）筑物所有權抵押登記。未辦理抵押登記的，不得對抗善意第三人。

　　第二十條  申請辦理海上構（建）筑物所有權抵押登記，應提交下列材料：

　　（一）海上構（建）筑物抵押登記申請書；

　　（二）海上構（建）筑物所有權抵押申請審批表；

　　（三）申請人身份證明和法人資格證明（當事人為個人的，提交本人身份證明；當事人為公司的，提交營業執照、章程、法人代表資格證明，股份制公司還應出具董事會有關決議；當事人為合伙企業的，提交所有合伙人的身份證明和本人同意將其所有的海上構（建）筑物抵押的書面證明）；

　　（四）海上構（建）筑物所有權證書；

　　（五）海上構（建）筑物所有權抵押合同；

　　（六）海上構（建）筑物所有權價值評估報告及抵押權人對該評估報告的認可意見書，海上構（建）筑物所有權價值由抵押當事人雙方協商確定的，需提供雙方認可的相關證明材料；

　　（七）抵押人和抵押權人委托他人辦理抵押登記的，應提交委托人身份證明、委托書和代理人身份證明；

　　（八）依法應提供的其他材料。

　　第二十一條  登記機關應當對當事人的申請進行審核，符合規定的，應自受理申請之日起十五日內決定是否準予抵押權登記。不予登記的，應當書面告知申請人并說明理由。

　　第二十二條  對符合規定的海上構（建）筑物進行抵押登記的，登記機關應在海上構（建）筑物所有權證書上加蓋抵押證明專用章，并在海上構（建）筑物登記簿上作記錄。

　　第二十三條　經登記的海上構（建）筑物抵押權因主債權轉讓而轉移，以及因抵押合同發生變更、抵押關系終止而變更、終止的，當事人應當在抵押權轉移、變更、終止之日起十五日內，向原登記機關申請辦理海上構（建）筑物抵押權轉移、變更或注銷登記，并提交下列文件：

　　（一）轉移、變更或注銷登記申請書；

　　（二）申請人身份證明；

　　（三）海上構（建）筑物所有權抵押證明、海域使用權證書、海上構（建）筑物所有權證書；

　　（四）證明抵押權發生轉移、變更或者終止的文件；

　　（五）其他必要材料。

　　第二十四條　因依法處分抵押海上構（建）筑物而取得海域使用權和海上構（建）筑物所有權的，抵押當事人應當自處分之日起三十日內，持相關文件到登記機關申請辦理抵押物所有權轉移登記，并申請辦理海域使用權變更登記。抵押權人在處分抵押權時，不得改變海上構（建）筑物和所占用海域的原有用途。

　　第五章  抵押物的占用與管理

　　第二十五條  已作抵押的海上構（建）筑物由抵押人占用管理。

　　抵押人在占用與管理期間應當保持抵押海上構（建）筑物的安全、完好。抵押權人有權按照抵押合同的規定，監督抵押人占用管理抵押的海上構（建）筑物。

　　第二十六條  因國家建設需要，收回抵押海上構（建）筑物所占范圍內的海域使用權的，抵押人應當及時書面通知抵押權人。

　　除國家建設需要收回抵押海上構（建）筑物所占范圍內的海域使用權外，未征得抵押權人的書面同意，抵押人不得將已設定抵押的海上構（建）筑物出售、交換、贈與、拆除或者改建。

　　第二十七條  抵押的海上構（建）筑物發生繼承、析產的，承受人應當及時書面通知抵押權人。

　　設定抵押的海上構（建）筑物依法被繼承或者贈與的，其抵押權不受影響。

　　第二十八條  海上構（建）筑物抵押期間，抵押人轉讓已登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

　　第二十九條  除自然損耗外，抵押海上構（建）筑物滅失或者毀損的，抵押人應當立即通知抵押權人，并采取有效措施防止損失擴大。

　　因抵押人過錯而導致抵押的海上構（建）筑物滅失或者毀損的，不能或者不足以作為其履行債務的擔保時，抵押權人有權要求恢復海上構（建）筑物的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押物的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。

　　第三十條  非抵押人過錯造成抵押的海上構（建）筑物滅失、毀損或者因國家建設需要收回抵押海上構（建）筑物所占范圍內的海域使用權的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。

　　第六章  抵押物的處分

　　第三十一條  有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的海上構（建）筑物：

　　（一）債務人債務履行期滿，未按約如期履行債務的；

　　（二）抵押人死亡或者被宣告死亡，無人代為履行到期債務的；

　　（三）抵押人的合法繼承人或者受遺贈人拒絕履行到期債務的；

　　（四）抵押人被依法宣告解散或破產的；

　　（五）抵押人違反本辦法的規定擅自處分抵押物的；

　　（六）抵押合同約定的其他情況。

　　第三十二條  有本辦法第三十一條規定情況之一的，抵押當事人可經協商作價轉讓或通過拍賣方式處分抵押的海上構（建）筑物。

　　第三十三條  抵押權人處分抵押海上構（建）筑物前，應當書面通知抵押人；抵押海上構（建）筑物為共有或者已出租的，應當同時書面通知共有人或承租人。

　　第三十四條  以作價轉讓方式處分抵押海上構（建）筑物時，下列公民、法人或其他組織在同等條件下享有優先購買權：

　　（一）抵押前已出租的抵押海上構（建）筑物的承租人；

　　（二）按份共有的抵押海上構（建）筑物的其他共有人；

　　（三）與抵押海上構（建）筑物不宜分割或者有共同配套使用設施的海上構（建）筑物的共有人。

　　以拍賣方式處分抵押海上構（建）筑物前，抵押權人應當書面通知前款所享有優先購買權的相關人。

　　第三十五條  同一個海上構（建）筑物設定兩個及以上抵押權的，按抵押登記的先后順序清償。順序相同的，按債權比例清償。

　　第三十六條  抵押人將已出租的海上構（建）筑物抵押的，抵押人應當將租賃情況如實告知抵押權人，并書面告知承租人，抵押權處分后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。

　　抵押人將已抵押的海上構（建）筑物出租的，抵押權處分后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

　　抵押人將已抵押的海上構（建）筑物出租時，如抵押人未書面告知承租人已抵押的，抵押人對出租海上構（建）筑物造成承租人的損失承擔賠償責任；如抵押人已書面告知承租人該海上構（建）筑物已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

　　第三十七條  抵押人破產后，其破產前已設定抵押權的海上構（建）筑物不屬破產財產。但抵押權人放棄優先受償權或者優先償付被擔保債權剩余的部分除外。

　　第三十八條  抵押當事人選擇拍賣方式處分抵押海上構（建）筑物的，有下列情形之一的，可以中止拍賣：

　　（一）發現被拍賣抵押的海上構（建）筑物有權屬爭議的；

　　（二）抵押權人要求中止拍賣的；

　　（三）抵押人提出申請，愿意并且證明有能力及時履行債務，抵押權人同意中止拍賣的；

　　（四）應當中止拍賣的其他情況。

　　第三十九條  處分抵押海上構（建）筑物所得價款，依下列順序分配：

　　（一）支付處分抵押海上構（建）筑物所需費用；

　　（二）扣除抵押海上構（建）筑物應繳稅費；

　　（三）償還抵押權人債權本息及支付違約金；

　　（四）賠償因債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；

　　（五）剩余金額交還抵押人。

　　處分抵押海上構（建）筑物所得金額不足支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權依法向債務人追索不足部分。

　　第七章  法律責任

　　第四十條  由于不可抗力致使抵押海上構（建）筑物全部或者部分滅失、毀損、貶值的，抵押人應及時告知抵押權人。在取得有關證明以后，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除抵押人重新提供或者增加擔保的責任。

　　第四十一條  抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押海上構（建）筑物發生爭議的，應當協商解決；協商不成的，抵押當事人可以依法根據仲裁協議申請仲裁或者提起訴訟。

　　第四十二條　登記機關工作人員玩忽職守、濫用職權，利用職位上的便利，索取他人財物，非法收受他人財物為他人謀取利益的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章  附  則

　　第四十三條  海上構（建）筑物所有權抵押登記暫不收費。

　　第四十四條  本辦法由市海洋與漁業局負責解釋。

　　第四十五條  本辦法自印發之日起施行。