通政辦發〔2012〕164號

崇川區、港閘區人民政府，市經濟技術開發區管委會，市有關部門和單位：

　　為適應南通建設“一中心三城市”的發展要求，又好又快地推進房屋征收工作，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、住房和城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《江蘇省貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干問題的規定》以及《市政府關于貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉的若干意見》等法律法規和文件精神，現就進一步推進市區（崇川區、港閘區、市經濟技術開發區，下同）國有土地上非住宅房屋征收工作，提出如下指導意見：

　　一、堅持市場化評估補償原則

　　（一）征收非住宅房屋，要嚴格遵循《南通市市區國有土地上房屋征收補償評估技術細則》（試行）（通房發〔2011〕97號），實行市場化評估。非住宅房屋的界定，以房屋所有權證和土地使用權證上標明的用途為準，房屋所有權證未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為準。

　　（二）非住宅房屋的價值評估，應綜合考慮區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、結構等方面的因素，對被征收非住宅房屋價值的補償，不得低于類似房地產的市場價格。評估時應首選市場比較法，因案例收集等原因無法適用市場比較法時，應綜合運用收益法、商業街區基準價格修正法、成本法（重置成新法）等多種方式進行評估。

　　（三）市房管局應會同市物價局、市國土資源局，根據市場變化情況，定期調整、發布評估基準價。各區應抓緊做好相關銜接工作，確保市場化評估規范有序進行。

　　二、嚴格評估工作機制

　　（一）區房屋征收部門統一組織征收評估信息的發布、評估機構的報名和確定等相關工作，不得以任何形式下放到街道或社區。征收評估信息由區房屋征收部門在市房產信息網站、區政府（管委會）網站或市級以上新聞媒體公開發布，符合資質要求且無不良信用記錄的房地產價格評估機構平等參與報名，各區不得自行設置任何影響平等報名的限制性條件。經被征收人協商選定或經公證抽簽確定的房地產價格評估機構，必須在政府網站和征收范圍內進行公布，同時報市房屋征收部門備案。未經公開程序選定房地產價格評估機構的，不得實施征收。

　　（二）房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展評估，任何單位和個人不得干預，區房屋征收部門和項目所在街道、社區，不得向房地產價格評估機構收取除資料復印費以外的其它任何費用。區房屋征收部門應及時掌握評估進展情況，并幫助協調解決評估過程中的各類問題。

　　（三）市房管局要會同市監察、財政、國土、審計、物價等部門加強對房地產價格評估機構的監管，建立信用檔案；對各區征收項目房地產價格評估機構的報名、選定工作實施監督，發現違規行為及時調查處理。同時，按不少于征收項目個數的30%抽取評估報告、進行現場檢查，發布征收補償政策監督檢查報告，并將抽查情況列入市對區綜合經濟考核中有關“征收面積”指標的考核內容。

　　三、完善征收補償方式和內容

　　（一）非住宅房屋的補償以貨幣補償為主，補償的內容包括房屋價值、土地價值、附屬設施、停產停業損失、搬遷費用等項目。土地價值補償應考慮出讓、劃撥、國有租賃等不同情形，工業、倉儲用地補償應兼顧異地自行安置時投資強度的影響因素，附屬設施補償應考慮報廢性拆除的特殊情形，停產停業損失應考慮被征收人的利潤、納稅等效益狀況。各區還可制定具體的獎勵和補助辦法，鼓勵被征收人按期搬遷、配合搬遷。

　　（二）對因舊城區改建需要搬遷的工業項目，符合國家產業政策并適合在市區發展的，由市經信委牽頭，會同市規劃、國土等部門及各區政府（管委會）審核并報市政府批準，按一定程序在相應的工業集中區安排工業用地、建設標準廠房予以安置。各區政府（管委會）要通過盤活存量、安排一定比例的增量建設用地用于多層標準廠房建設。具體辦法由市經信委牽頭，會同市國土、財政、國資等部門及各區政府（管委會）研究確定。

　　（三）作出征收決定前，各區要組織有關部門對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定，對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償，經市規劃部門作出處罰決定后，由區政府（管委會）組織實施拆除，防止因拆違不力影響項目建設。對征收過程中因歷史遺留、權屬爭議等因素產生的具體問題，由各區按照以人為本、實事求是的原則集體會辦妥善解決。

　　四、增強征收工作的計劃性

　　（一）各區政府（管委會）應于每年10月底前，會同建設項目的牽頭責任部門，提出下一年度建設項目房屋征收計劃報市房管局，市房管局在充分征詢各方意見的基礎上報市政府批準，并于當年12月底前下達各區，作為下一年度考核目標。征收計劃要排到月度、分到街道。需要追加或調整征收計劃的，參照上述程序執行。

　　（二）納入年度征收計劃的項目，按照從緊、從快的原則，在當年2月底前全部完成調查摸底，按月分批次、有步驟實施征收；所有項目均要在9月底前全部啟動，并在當年完成征收，原則上不得結轉下一年度。

　　（三）各區政府（管委會）要會同市土地儲備中心，對轄區內擬改造地塊進行調查摸底，編制土地征收規劃，并結合城市建設進度要求形成年度實施計劃。各區在每年第四季度將下一年度征收實施計劃與市土地儲備中心進行對接，由市土地儲備中心將相關地塊列入下一年度收儲計劃，會同市發改、規劃等部門及時辦理立項、選址、勘界、征地、補償等各項前期手續。市土地儲備中心要在農用地轉用指標、資金、組織推進等方面配合各區做好相關工作。

　　五、提高征收透明度和執行力

　　（一）征收補償方案要在征收范圍內及政府網站公開發布、聽取公眾意見，征求意見情況和根據公眾意見修改的情況也要及時公布，不得以動員會、政策宣傳材料代替網站公布，未按規定公布的，不得實施征收。各區還應在政府網站設立專欄，將現行涉及國有土地上房屋征收的法律法規、政策文件和評估標準予以公開，接受被征收人的查閱和監督。

　　（二）征收市級機關、國有企事業單位非住宅房屋、搭建物的，所涉部門和單位應予積極配合，具體簽約、拆除工作由各區組織推進，市紀檢監察部門督辦。因非合理要求影響征收工作進度的，由紀檢監察部門會同組織部門約談單位主要負責人。區級機關、國有企事業單位及街道、村組（社區）集體經濟組織的非住宅房屋、搭建物的征收、拆除工作，參照執行。

　　（三）對非住宅房屋征收過程中出現的普遍性問題，由區政府（管委會）及時提請市依法實施國有土地上房屋征收與補償工作聯席會議協調會商。對因征收引發的行政復議、訴訟案件，各區要加強與市法制辦、市中級法院的對接溝通，及時化解矛盾。對進入司法強制執行程序的案件，要及時向人民法院提交強制執行申請書及相關符合法律要求的材料，以便人民法院依法快受理、快審理、快裁定。對社會閑雜人員等介入征收、影響征收順利進行的，在查清事實、掌握證據的基礎上，公安機關應予嚴厲打擊。

　　六、建立巡查點評機制

　　各區政府（管委會）作為國有土地上非住宅房屋征收實施和推進的主體，要依法規范開展征收補償工作，進一步加大組織推進力度，確保征收工作平穩有序推進。市房管局要會同市監察局、財政局、審計局以及項目牽頭責任部門，按照征收計劃和時間節點要求進行進度巡查，按月通報各區征收啟動、推進、竣工及維穩情況，并點評到具體項目、區和街道。

　　七、本意見自印發之日起實施。非住宅房屋以協議方式置換動遷的，參照本意見執行。