通政發〔2011〕71號  2011年10月23日

崇川區、港閘區人民政府，市經濟技術開發區管委會，市有關部門和單位：

　　為規范市區國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人（以下簡稱被征收人）的合法權益和城市建設的順利實施，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、《省政府關于印發江蘇省貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干問題規定的通知》（蘇政發〔2011〕91號）、住房和城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）精神，結合我市實際，制定本意見。

　　一、崇川區、港閘區政府負責轄區內的房屋征收與補償工作。市經濟技術開發區管委會受市政府委托，負責轄區內的房屋征收與補償工作。市政府負責市區范圍內（不含通州區）投資規模大以及跨區域等建設活動涉及的房屋征收與補償工作，由市房屋征收部門協調推進，項目所在區政府（管委會）組織實施。

　　市住房保障和房產管理局是市政府房屋征收部門，承擔由市政府作出征收決定的房屋征收與補償工作，負責房地產價格評估機構、征收實施單位的管理，組織對征收工作人員的培訓，指導、監督各區房屋征收部門的房屋征收與補償工作。各區政府明確的房屋征收部門，承擔由區政府作出征收決定的房屋征收與補償工作。

　　房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作，房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門負責對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為進行監督，并對其行為后果承擔法律責任。

　　市發展改革、規劃、國土、城鄉建設、財政、物價、審計、監察等部門應當按照各自職責，密切配合，保障房屋征收與補償工作順利實施。

　　二、各區政府（管委會）應當從本轄區經濟社會發展的實際出發，根據本轄區國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃編制年度房屋征收計劃，并于當年10月31日前將下一年度的房屋征收計劃送市房屋征收部門。市房屋征收部門匯總后，會同市發展改革等部門進行審核，并報市政府批準。

　　三、申請政府征收國有土地上房屋的單位，應當向房屋征收部門報送下列資料：1. 發展改革部門出具的建設活動符合國民經濟和社會發展規劃的證明材料，其中保障性安居工程建設、舊城區改建項目還應當提供納入國民經濟和社會發展年度計劃的證明材料；2. 規劃部門出具的建設活動符合城鄉規劃和專項規劃的證明材料及附圖；3. 國土部門出具的建設活動符合土地利用總體規劃的證明材料；4. 征收補償初步方案；5. 辦理專項存款業務的金融機構出具的征收補償費用資金證明或已落實的安置房費用證明；6. 法律、法規和規章規定需要提交的其他資料。

　　房屋征收部門應當自收到征收申請之日起5個工作日內，書面通知國土、規劃、產權交易、產權監理、公安、工商等部門和單位，暫停辦理征收范圍內新建、擴建、改建房屋，改變房屋和土地性質、用途，房屋析產、買賣、租賃和抵押，戶口遷入或分戶，新辦工商營業執照等相關手續，暫停辦理期限最長不得超過1年。同時對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果由房屋征收部門在房屋征收范圍內向被征收人公布。被征收人對調查結果有異議的，應當自調查結果公布之日起5日內以書面形式向房屋征收部門提出。房屋征收部門應當自收到異議之日起10個工作日內予以核實，并書面答復被征收人。由區政府負責征收的項目，調查結果報市房屋征收部門備案。

　　房屋征收部門自調查登記、核實工作結束之日起15個工作日內，擬定征收補償方案，進行社會穩定風險評估并形成評估報告，一并報送本級政府；區政府負責征收的項目，同時報市房屋征收部門。征收補償方案應當包括房屋征收的目的和范圍、補償方式和補償方式選擇權、各類補償、安置房價格、補助和獎勵標準、用于產權調換房屋的地點及面積、搬遷費、臨時安置費或周轉用房、搬遷過渡方式及期限、簽約期限等內容。房屋征收的補助和獎勵辦法，崇川區、港閘區由區政府制定并報市房屋征收部門備案，市經濟技術開發區由管委會提出報市政府批準后實施。

　　四、市或區政府在收到房屋征收部門提交的征收補償方案和社會穩定風險評估報告之日起10個工作日內，組織相關部門和單位，對房屋征收補償方案和社會穩定風險評估報告進行論證，并在房屋征收范圍內及政府門戶網站上公開征求意見，征求意見期限不少于30日。被征收人認為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》的，應當在征求意見期限內提交書面意見，并附本人身份證明和房屋權屬證明。征求意見情況和根據公眾意見修改的情況，由市或區政府在房屋征收范圍內及政府門戶網站上及時公布。

　　因舊城區改建需要征收房屋，50%以上的被征收人認為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的，市或區政府應當組織由被征收人、公眾代表和有關方面參加的聽證會。聽證會舉行的時間、地點、聽證事由等事項，應當在舉行聽證會的7日前在政府門戶網站及房屋征收范圍內公布。

　　房屋征收決定作出前，市或區政府應當組織規劃、國土、城管等有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑，應當給予補償；對認定為未超批準期限的臨時建筑，應當結合剩余使用年限，給予適當補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

　　市或區政府應當根據論證、征求意見、聽證等情況，修改完善征收補償方案，依法及時作出征收決定。涉及被征收人數量在400戶（含）以上的房屋征收，還應當經政府常務會議集體討論決定。區政府負責征收的項目作出決定前，需經市房屋征收部門組織市相關部門會商同意。市或區政府在房屋征收決定作出之日起5個工作日內，將征收決定在房屋征收范圍內及政府門戶網站上公告。公告應當載明征收補償方案，行政復議、行政訴訟權利，現場咨詢接待點、監督舉報電話等事項。被征收人對房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。房屋被依法征收的，其國有土地使用權同時收回。

　　五、房屋征收部門應當設立房屋補償費用專項帳戶，建立健全征收補償資金使用審批程序，做到征收補償費用足額到位、專戶存儲、專款專用，市監察、審計等部門要加強對資金使用情況的監督，保證房屋征收工作順利進行。房屋征收補償費用按照征收范圍內被征收房屋的總建筑面積乘以被征收房屋所在地或周邊二手住房平均交易單價后確定，或者按照被征收范圍內房屋采樣評估的價格確定。已支付用于購買、建設產權調換房屋的費用，視同實際到賬費用。已落實的產權調換房屋費用可以折價計入征收補償費用，折價金額按照產權調換房屋的總建筑面積乘以二手住房平均交易單價后確定，或者按照評估價格確定，折價金額最多不得超過征收補償費用的60%。

　　六、房屋征收部門在房屋征收決定公告的同時，應當公開向社會發布征收評估信息，并按報名先后順序公布具有相應資質的房地產價格評估機構名單。被征收人應當自房屋征收部門公布名單之日起5日內協商選定房地產價格評估機構。被征收人在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票決定或者通過搖號、抽簽等方式確定。采用投票方式時，超過50%的被征收人選擇同一房地產價格評估機構的，為多數決定；不足50%的，采取搖號、抽簽等方式確定。通過多數決定、隨機選定等方式確定房地產價格評估機構的過程和結果，應當經過公證機構依法公證。

　　七、房屋征收決定作出后，應當根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條第一款的規定，對被征收人給予補償。被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

　　被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照住房和城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》以及市有關部門制定的評估技術細則評估確定。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

　　被征收人選擇房屋產權調換的，市或區政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。除政府對用于產權調換房屋價格有特別規定外，應當以評估方式確定用于產權調換房屋的市場價值。用于產權調換房屋的價值由評估被征收房屋價值的同一家房地產價格評估機構評估確定。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段就近進行房屋產權調換的，市或區政府提供改建地就近地段的房屋進行安置。

　　被征收人僅有一處住房且可能獲得的貨幣補償金額低于征收補償最低標準的，應當按照征收補償最低標準給予補償。征收補償最低標準為45m2乘以所在區上一年度物價部門核定的經濟適用房平均銷售價格。如被征收人不選擇貨幣補償的，由房屋征收部門提供建筑面積為45m2的限價房（多層）給予安置，如安置房大于45m2的，超出面積部分按照政府規定的價格結算。

　　如被征收人自愿選擇低價位商品房進行產權調換，其補償標準及程序按原規定執行。

　　八、對評估確定的被征收房屋價值有異議的，被征收人可以自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。對復核評估有異議的，可以自收到復核結果之日起10日內，向市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。

　　九、征收按政府定價繳納房租的國有直管或單位自管公有住宅房屋（1998年12月1日前已租賃），房屋承租人在市區范圍內無其他住房且未與被征收人就解除租賃關系達成協議的，應當對被征收人進行產權調換，被征收人與承租人重新訂立租賃合同，產權調換后的房屋依約由原房屋承租人承租；房屋承租人在市區范圍內有其他住房的，被征收人有權選擇補償方式。被征收人選擇貨幣補償的，被征收房屋的重置價格結合成新的部分補償給被征收人，其余補償給房屋承租人。征收按政府定價繳納房租的公有非住宅房屋（1998年12月1日前已租賃），按照被征收房屋評估市場價的30%對被征收人進行補償，其余補償給承租人。

　　征收按市場協議租金承租的房屋，對被征收人進行補償。因房屋征收導致租賃合同無法履行的，由租賃雙方按照租賃合同的約定或相關法律法規處理。

　　十、對因征收非住宅房屋造成停產停業損失的補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構評估確定。停產停業損失補償根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。房屋被征收前的效益的計算辦法，崇川區、港閘區由區政府制定并報市房屋征收部門備案，市經濟技術開發區由管委會提出報市政府批準后實施。

　　被征收人擅自將住宅房屋改變為生產、經營性用房的，征收時不給予停產停業損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產停業損失。被征收住宅房屋于2010年7月1日前已經改變為生產、經營性用房，并取得工商營業執照、持續營業1年以上的，可以結合實際營業年限按照適當比例給予停產停業損失補償。營業年限在1年（含）以上3年以下的，按照年平均效益的40%給予一次性補償；3年（含）以上5年以下的，按照年平均效益的60%給予一次性補償；5年（含）以上的，按照年平均效益的80%給予一次性補償。

　　十一、征收個人住宅，被征收人經審核符合住房保障條件的，按有關規定優先給予住房保障。

　　被征收人獲得征收補償后仍符合申請購買經濟適用房或者申請廉租住房租賃補貼、租賃廉租住房、租賃公共租賃住房條件的，由市、區政府給予優先保障。申請廉租住房租賃補貼的，由住房保障主管部門自被征收人簽訂補償協議并實際搬遷后的次月發放廉租住房租賃補貼。申請購買經濟適用房、租賃廉租住房或者公共租賃住房的，其保障次序列同期申請的非被征收人之前。

　　十二、房屋征收決定作出后，由房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議由市房屋征收部門統一實行網上備案管理。補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。由區政府負責征收的項目完成后，市房屋征收部門組織相關部門驗收備案。

　　房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請本級政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當包括本意見規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

　　十三、市或區政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。嚴禁采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；違反治安管理規定或者其他行政管理規定的，由公安機關或者有關部門依法予以處罰。對直接負責的主管人員和其他行政機關直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。禁止建設單位參與搬遷活動。

　　因征收房屋造成搬遷的，由房屋征收部門向被征收人支付搬遷費。選擇房屋產權調換的，在產權調換房屋交付前，由房屋征收部門向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。搬遷費、臨時安置費標準，崇川區、港閘區由區政府制定并報市房屋征收部門備案，市經濟技術開發區由管委會提出報市政府批準后實施。

　　十四、被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由市、區政府依法申請人民法院強制執行。強制執行申請書應當附補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

　　十五、房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并在訂立補償協議或者作出補償決定后，向被征收人公布分戶補償情況。審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，每年公布審計結果。

　　十六、本意見適用于崇川區、港閘區、市經濟技術開發區國有土地上房屋征收與補償工作。各縣（市）和通州區可參照本意見制定轄區內國有土地上房屋征收與補償工作的具體規定，市房屋征收部門做好業務指導和監督檢查工作。

　　本意見自印發之日起施行。2003年2月19日市政府公布的《南通市城市房屋拆遷管理辦法》（通政發〔2003〕16號）予以廢止。《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已經依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原城市房屋拆遷管理的有關規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。