通政辦發(fā)〔2010〕25號

各區(qū)人民政府，市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會，市有關部門和單位：

　　《市政府關于加快市區(qū)拆遷安置房建設的意見》自2008年12月實施以來，市區(qū)拆遷安置房建設進一步提速，為推動和諧拆遷，促進重點項目建設和經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展發(fā)揮了積極作用。為進一步高效、高質(zhì)推進市區(qū)拆遷安置房項目建設，規(guī)范項目管理行為，切實維護廣大動遷群眾合法權益，現(xiàn)就進一步加強市區(qū)拆遷安置房規(guī)范化管理有關問題通知如下：

　　一、嚴格項目準入管理

　　強化源頭管理，加強拆遷安置房用地使用權競買人資格審查。

　　（一）實施建筑面積10萬平方米以下（含10萬平方米）拆遷安置房項目開發(fā)的企業(yè)，需具有房地產(chǎn)開發(fā)三級（含三級）以上開發(fā)資質(zhì)，并且無不良信用記錄。

　　（二）實施建筑面積10萬平方米以上拆遷安置房項目開發(fā)的企業(yè)，需具有房地產(chǎn)開發(fā)二級（含二級）以上開發(fā)資質(zhì)，并且無不良信用記錄。

　　（三）擬參加競買土地使用權的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須在國有土地使用權出讓公告明確的掛牌競買申請截止日的9天前，向市拆遷安置房建設工作領導小組辦公室申請信用評審。競買申請截止日的2天前完成評審，并書面通知申請人評審結果。同等條件下優(yōu)先考慮國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　企業(yè)是否有不良信用記錄，現(xiàn)階段由市拆遷安置房建設工作領導小組辦公室組織各區(qū)政府（管委會）和市發(fā)改委、財政、國土、建設、規(guī)劃、房管等部門組織聯(lián)合評審。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得“無不良信用記錄”的評審意見后，方可參與地塊競買。今后，市拆遷安置房建設工作領導小組辦公室要會同各區(qū)政府（管委會）和市國土、規(guī)劃、建設、發(fā)改委等部門制訂拆遷安置房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級評定辦法，牽頭建立拆遷安置房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，將開發(fā)企業(yè)信用評定和房地產(chǎn)市場準入、企業(yè)資質(zhì)升級緊密掛鉤，最終實現(xiàn)拆遷安置房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評定的制度化、規(guī)范化、正常化、效力化。

　　二、加強設計方案管理

　　（一）堅持集約利用土地。市規(guī)劃管理部門提出拆遷安置房小區(qū)的設計要點及公共配套用房建設要求時，在符合規(guī)劃強制性要求的前提下，盡量提高拆遷安置房建設用地容積率。

　　（二）建筑面積10萬平方米以上（含10萬平方米）拆遷安置房項目的整體規(guī)劃設計方案需進行方案競選。方案競選活動應按照《南通市城市規(guī)劃（建筑）方案競選管理辦法》組織進行，評選出中選方案。中選單位應根據(jù)方案競選專家組的意見，繼續(xù)完善、深化該方案。開發(fā)區(qū)拆遷安置房項目的整體規(guī)劃設計方案評審繼續(xù)按原操作模式執(zhí)行。

　　（三）無特殊情形，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按要求進行方案競選的，市規(guī)劃管理部門不得審批項目規(guī)劃設計方案，并對該企業(yè)予以告誡，責令限期進行設計方案競選，同時記入開發(fā)企業(yè)信用檔案。

　　三、嚴格預售面積管理

　　（一）拆遷安置房在封頂之前，原則上不得申領預售許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申領預售許可證前，必須委托市房管局產(chǎn)權監(jiān)理登記中心所屬的房產(chǎn)測繪機構進行預售面積測算，測算結果作為預售許可證的附件。申報預售面積不得大于相應的建設規(guī)劃許可證記載的建筑面積。預售合同面積與產(chǎn)權登記面積誤差超過法定允許范圍的，記入開發(fā)企業(yè)信用檔案。

　　（二）對于新出讓的拆遷安置房建設用地，在掛牌文件中需增加前款相關內(nèi)容的條款。

　　（三）對于領取預售許可證的拆遷安置房項目，已簽訂商品房買賣合同的房源，其預售面積由開發(fā)企業(yè)進行自查，發(fā)現(xiàn)問題的，向市房管局產(chǎn)權監(jiān)理中心所屬的房產(chǎn)測繪機構申請復核，并向區(qū)政府（管委會）提出處理意見，在竣工交付前處理完畢，否則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、區(qū)政府（管委會）不得組織交付。未簽訂商品房買賣合同的房源，網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)將予以凍結，凍結期自本通知下發(fā)之日起至重新測算完成之日止；該部分房源預售面積一律交由市房管局產(chǎn)權監(jiān)理中心所屬的房產(chǎn)測繪機構重新測算，否則區(qū)政府（管委會）不得組織預售。

　　四、嚴格質(zhì)量監(jiān)督管理

　　市建設局要進一步嚴格實施拆遷安置房質(zhì)量監(jiān)督管理，牽頭市各相關職能部門加強巡查，依法行使監(jiān)管職責并承擔相應責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當嚴格執(zhí)行國家有關基本建設程序，依法辦理施工圖審查、招投標、施工許可等手續(xù)。對應招標而未招標、未實施監(jiān)理、未經(jīng)施工許可擅自開工，明示或暗示勘查、施工、監(jiān)理單位違反強制性標準，明示或暗示施工單位使用不合格建筑材料、構配件設備等行為，建筑工程主管部門應當依法查處，并記入開發(fā)企業(yè)信用檔案。

　　開發(fā)建設單位要完善項目法人、施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)各司其職的質(zhì)量保證體系，加強對拆遷安置房的監(jiān)督檢查，建立和完善定期質(zhì)量巡查制度和定期通報制度，維護拆遷戶的合法權益。凡出現(xiàn)質(zhì)量問題被通報，并經(jīng)認定負有主要責任的工程建設責任主體，今后將不得在南通市市區(qū)內(nèi)承接拆遷安置房建設業(yè)務。

　　五、強化售后服務管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法設立拆遷安置房售后服務機構，公布售后服務電話，受理房屋買受人的投訴，承擔保修期內(nèi)拆遷安置房的維修和保修責任。未設立售后服務機構、不承擔保修責任、推諉或不認真處理投訴的，開發(fā)建設主管部門應當依法查處，并記入開發(fā)企業(yè)信用檔案。

　　六、加強銷售款管理

　　新掛牌的拆遷安置房項目，銷售款按如下方法管理：

　　（一）對崇川區(qū)范圍內(nèi)的拆遷安置房項目，市拆遷安置房建設工作領導小組辦公室和開發(fā)企業(yè)共同設立拆遷安置房銷售款共管帳戶，拆遷安置房銷售款全部打入該帳戶。房屋結構封頂后，對已預（銷）售房源先予撥付已收房款的70%（撥付總金額不高于區(qū)政府與開發(fā)企業(yè)聯(lián)合制訂公布的預售方案中規(guī)定的拆遷戶應交納的預售款）；開發(fā)企業(yè)已售房源應收房款的余款，待土地出讓金補差資金審計結束并按規(guī)定征收后，再予以撥付。未按上述要求在預售前設立共管帳戶的，區(qū)政府不得組織預售，市拆遷安置房建設工作領導小組辦公室予以告誡，并責令限期設立，同時記入開發(fā)企業(yè)信用檔案。被拆遷人購房款中有區(qū)政府《房屋拆遷補償結算單》的，憑區(qū)政府出具的《房屋拆遷補償結算單》對應的應付款金額書面證明，市拆遷安置房建設工作領導小組辦公室可在區(qū)政府的應付款中留足土地出讓金補差資金征收額度并由區(qū)政府確認上述應付款進共管帳戶后，實收銷售款可先予撥付給開發(fā)企業(yè)優(yōu)先用于拆遷安置房建設，保證建設資金的合理需求。

　　（二）對港閘區(qū)范圍內(nèi)的拆遷安置房項目，在港閘區(qū)政府根據(jù)市政府《關于港閘區(qū)拆遷安置房土地出讓金補差資金征收的會議紀要》（2009年7月12日第34號）作出書面承諾后，由港閘區(qū)政府和開發(fā)企業(yè)共同設立拆遷安置房銷售款共管帳戶，實施相關的管理工作。預售款按銀行同期存款利率由開發(fā)建設單位向購房人支付利息。

　　（三）市開發(fā)區(qū)拆遷安置房銷售款管理繼續(xù)按原操作模式執(zhí)行。

　　七、加強建設進度管理

　　區(qū)政府（管委會）作為推進主體和第一責任人，要加強巡查，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按約開工、按時竣工交付。市級各部門要進一步加強服務、提高效率，促進開發(fā)企業(yè)加快建設。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照約定工期，將滿足竣工交付使用條件的拆遷安置房及時交付給業(yè)主。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當理由不按約定工期進行開發(fā)建設或拖延交付的，有關部門和單位要追究其違約責任，并記入開發(fā)企業(yè)信用檔案。

　　八、本通知適用于崇川區(qū)、港閘區(qū)、市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，通州區(qū)可結合本區(qū)實際制訂相關實施意見。