崇川、港閘區人民政府，南通經濟技術開發區管委會，市各有關部門和單位：

　　為進一步加強市區社區物業管理工作，理順監督管理體制，完善長效管理機制，不斷改善人民群眾的居住生活和工作環境，推進和諧社區和文明城市建設，根據國務院《物業管理條例》和有關規定，結合我市實際，提出以下意見：

　　一、統一思想，充分認識加強社區物業管理的重要意義

　　物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。近年來，隨著我市城市化進程的不斷加快，物業管理在社區建設和城市管理中的作用日漸突出。各區政府（管委會）、市各有關部門要從全面落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會的高度,充分認識加強社區物業管理工作的重要性，進一步統一思想，積極采取措施，破解實踐難題，健全長效管理機制，不斷擴大社區物業服務覆蓋范圍，努力提高市區社區物業管理整體水平。

　　二、明確職責，建立健全市區社區物業管理的工作體制

　　社區物業管理必須按照“條塊結合、以塊為主”的原則，進一步明確市、區兩級的職責分工，落實行政監管和公共服務責任，充分發揮社區基層組織和業主自治組織的作用，健全市房產主管部門監督管理、各區政府（管委會）屬地負責、街道（鄉鎮）具體組織、社區居委會協助落實、相關職能部門密切配合的工作體制，形成上下整體聯動、社會齊抓共管的工作機制，共同推進市區物業管理工作。

　　（一）市房管局作為物業管理的行政主管部門，負責研究擬定物業管理的相關政策和行業標準，負責物業服務企業資質和住宅專項維修資金的監督管理，依法查處物業管理重大違法行為；負責指導各區物管機構和街道（鄉鎮）加強社區物業服務活動的日常監管，牽頭協調市級相關部門共同做好物業管理相關工作，組織實施對各區、各部門推進物業管理工作情況的檢查考核。

　　（二）各區政府（管委會）對轄區內的物業管理工作負總責，要認真貫徹國家和省、市有關規定，結合實際完善配套管理措施，加強物業管理工作的規劃部署和組織協調；區設立專門機構或者明確相關部門承擔物業管理監管職責，充實街道（鄉鎮）和基層社區的工作力量，健全組織管理網絡，全面推進轄區范圍內的物業管理工作。各區物管部門具體參與本轄區內新建住宅項目的規劃建設和竣工驗收，參與轄區內物業服務企業的資質管理，指導、監督選聘物業服務企業的招投標工作，按照國家和省、市有關規定對住宅專項維修資金的使用進行監督，依法查處物業管理違法行為。

　　（三）街道辦事處和鄉、鎮政府在各區政府（管委會）的領導和市、區物管部門指導下，具體組織轄區物業管理工作；負責會同有關方面劃定社區物業管理區域，做好新建居住小區的交接管理；指導監督業主委員會的建立、改選和換屆工作，參與選聘物業服務企業的招投標管理，組織物業服務質量的檢查考評；建立健全信訪投訴處理機制，融合社區公共管理資源，加強職能部門溝通聯系，協調解決物業管理和社區建設中的綜合性問題。

　　（四）社區居委會配合街道（鄉鎮）和業務主管部門協助做好社區物業管理的落實工作；參與業主大會、業主委員會籌建、改選的組織工作，指導業主委員會選聘物業服務企業或者建立自治性物業服務組織，調處物業管理服務中的矛盾糾紛，協調指導業主自治組織和物業服務企業做好小區綜合治理工作，制止破壞公共管理秩序和損害業主共同利益的違法違章行為并及時向有關行政執法機關反映。

　　（五）公安、城管、規劃、建設、環保、國土、物價、工商等相關職能部門應當依據各自職責，分工協作，密切配合，共同抓好物業管理的相關工作。各相關職能部門要加大執法監管力度，對小區內違章停車、違法搭建、占用綠地、無照經營、污染環境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結構等違法行為，要依法從嚴查處，維護小區正常的公共管理秩序。

　　三、因地制宜，合理確定社區物業的服務管理模式

　　社區物業管理實行等級性服務和基礎性服務并舉，積極推進和完善市場化、專業化、規范化管理。各區要結合社區建設規劃，根據各類住宅小區的建筑規模、設施配套、周邊環境以及居民需求、業主意愿和服務約定等情況，合理確定物業服務的管理模式和組織形式。

　　（一）新建普通商品房住宅小區，要全面推行市場化的等級性物業服務管理。小區開發建設單位應當嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業服務企業落實前期物業管理；業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業服務企業以及業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建商品房住宅小區全面實行規范的等級性物業管理服務。

　　（二）老舊住宅小區，要結合環境整治逐步解決基礎設施配套問題，相應完善物業服務管理。對整治后具備條件的，應依法成立業主大會、業主委員會，按照有關程序選聘物業服務企業，實施等級性物業管理服務；對暫不具備條件的，可由街道（鄉鎮）和社區建立小區物業服務組織，或者采取“樓幢管理”模式，落實以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性管理；規模較小及分布零散的住宅區，可并入相鄰小區，實施一家管理、差異服務。

　　（三）新建低價位拆遷安置房、保障性商品房等住宅小區，創造條件逐步推行市場化物業管理。前期物業服務由街道（鄉鎮）和社區組織管理，物業服務項目、收費標準與收取方式由各區政府（管委會）確定；有條件成立業主委員會的，按照有關程序確定物業服務管理模式。

　　物業服務企業中途退出或終止服務的住宅小區，業主委員會應當及時召開業主大會，重新選聘物業服務企業；暫時不能落實的，所在街道（鄉鎮）要協調指導社區居委會和業主委員會組織臨時物業服務管理。

　　四、突出重點，著力抓好規范物業管理的關鍵環節

　　（一）進一步完善物業配套設施建設。新建住宅項目應當按照國家規范標準配套建設公建用房，其中物業管理用房不得低于項目總建筑面積的4‰，并應當與主體工程同步交付使用。配套建設的物業管理用房產權歸全體業主所有。市規劃部門在審查規劃設計方案時應當聽取市、區物業管理部門的意見，并明確上述配套用房的具體面積和位置布局，不符合規定的不予核發建設工程規劃許可證；市建設部門在牽頭組織項目竣工驗收備案時，要會同市、區相關職能部門加強監管；未經驗收合格或者物業配套用房未落實的不得交付使用，市房管部門不得為其辦理房屋產權初始登記手續。現有住宅小區物業配套用房配建不到位或者被擠占挪用的，市規劃、房管部門要督促相關建設單位和責任主體補建或者清退。老舊住宅小區要結合環境整治，由各區組織街道（鄉鎮）、社區和相關單位多渠道籌措資金援建、配建物管用房，市有關部門要在建設規劃和配套政策上給予支持。

　　（二）進一步規范專項維修資金管理。住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，任何單位和個人不得挪作他用。市房管、財政、物價部門要根據國家和省有關規定，按照“專戶儲存、專款專用、所有權人決策、政府監督”的原則，研究制定住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序規范，完善監管機制，落實監管責任。要加大專項維修資金歸集、使用的監管力度，確保按規定交存到位，專款專用。對部分老小區專項維修資金管理中的歷史遺留問題，要研究制定相應的措施，區別情況，妥善處理。房屋開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔相應的物業保修責任，并負責處理在開發建設和銷售環節中造成的遺留問題；區物業主管部門和街道（鄉鎮）要依法加強監督管理，及時調處有關矛盾糾紛。

　　（三）進一步提升業主自治管理能力。業主、業主大會、業主委員會應當依法維護在物業管理活動中的權利，充分履行義務、承擔職責。物業主管部門和街道（鄉鎮）要按照行政引導和業主自治相結合的原則，切實加強對業主大會和業主委員會工作的指導監督。要規范業主自治組織建設，充分發揮社區居委會和基層黨組織的作用，把好程序關和人選關，從熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主中推選業主委員會的組成人員。要加強綜合業務知識培訓，定期組織業主委員會成員學習物業管理政策法規和相關管理知識，提高依法履行職責的能力。要健全民主管理監督機制，指導業主大會制定議事規則和管理規約，完善小區重大事項的公開公示制度。要探索建立保障業主委員會正常開展工作的激勵和約束機制。物業服務暫由社區直接組織管理的，社區居委會要通過多種形式加強溝通聯系和宣傳教育，聽取業主意見，尊重業主意愿，引導和促進業主積極參與管理。

　　（四）進一步強化物業服務行業監管。規范市場準入，市房管部門要依法加強物業服務企業的資質管理，完善物業服務招投標管理辦法，進一步健全區級物管部門和街道（鄉鎮）參與監督管理的實施機制；要監督開發建設單位做好前期物業管理的招投標工作，指導業主委員會通過招投標方式選聘物業服務企業。加強日常監管，街道（鄉鎮）、社區會同物業主管部門定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，規范物業服務企業公開收費價格和服務標準，為廣大業主提供質價相符的服務，建立健全企業信用檔案，建設數字化、網絡化監管平臺，實現資源信息共享。完善退出機制，對物業服務企業中途退出或終止服務的，要監督其依法移交物管用房、剩余經費和相關資料，指導業主委員會做好交接審計工作，加強對業主共有財產的監督管理。加強對物業服務企業履約情況的監管，積極推行物業服務企業履約保證金制度。

　　（五）進一步規范物業服務收費機制。切實加強行政監管，市物價部門要會同房管部門完善物業服務定價成本監審制度，按照“公正合理、質價相符”的原則，確定物業服務等級和收費指導標準，規范物業服務企業的收費行為；對違反規定的收費行為，依法及時進行查處。注重完善合同約束，開發建設單位與房屋買受人簽訂商品房銷售合同，要有約定前期物業管理服務內容和收費標準的相關條款；業主委員會代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，要明確各自的權利、義務和責任。積極化解收費矛盾，要認真分析當前物業服務管理中“收費難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實破解難題的有效措施。因開發建設遺留問題或物業服務質量引起的矛盾糾紛，規劃、建設、物業主管部門和街道（鄉鎮）要督促相關責任單位及時妥善處理；對拒繳、欠繳物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業督促催繳。發揮公務人員在和諧社區建設中的模范帶頭作用，建立機關、事業單位工作人員欠費抄告制度，要把干部職工支持參與物業管理和及時繳納物業服務費用的情況，作為機關作風建設與創建文明單位的重要考核內容，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。對矛盾突出的老舊住宅小區、保障性住宅小區以及物業服務企業中途退出的其他小區，要積極探索試行保潔、保綠、保安等基礎性物業服務與其他公共服務集中收費制度，保障最基本的物業管理正常進行，維護社區公共秩序。

　　五、狠抓落實，不斷完善推進物業管理的長效機制

　　（一）加強組織領導，完善聯動機制。市政府建立市區物業管理聯席會議制度，由市房管局牽頭召集，公安、城管、規劃、建設、環保、國土、財政、物價、工商等相關部門和各區政府（管委會）負責人參加，定期會商重點工作，協調推進條塊合作，研究提出重大政策建議。各區政府（管委會）要建立物業管理工作領導小組，街道（鄉鎮）要明確分管領導具體負責，切實加強轄區物業管理的組織領導和綜合協調；要健全街道（鄉鎮）和社區管理網絡，根據轄區規模和物管任務，配備落實相應的管理人員和工作經費。要進一步完善住宅小區驗收、交接和物業管理備案制度，健全物業服務投訴受理、糾紛調處、執法監管等條塊聯動工作機制。

　　（二）加強政策扶持，落實保障措施。加大老舊住宅小區環境整治的財政支持力度，將老舊住宅小區環境整治工作列入市、區兩級年度城建計劃，安排專項改造資金，逐步解決小區基礎設施配套方面的突出問題。建立保障性住宅小區物業管理的“造血”機制，新建低價位拆遷安置房、保障性商品房小區在按規定標準配置配套用房的基礎上，再按不低于總建筑面積1%的比例建設物業經營性用房（產權歸政府所有，在土地出讓合同中約定），經營收入由政府統籌用于低價位商品房小區、保障性商品房小區的基礎性物業服務。完善住房保障措施，對低保、特困家庭的物業服務費用給予適當補助。

　　（三）加強宣傳教育，營造良好氛圍。各地、各有關部門和新聞媒體要采取多種形式，加強物業管理宣傳工作，宣傳《物業管理條例》和物權法律知識，引導廣大業主樹立物業服務的消費觀念，支持參與物業管理活動，及時繳納物業服務費用，自覺維護社區公共秩序。各級黨政機關和企事業單位要教育干部職工自覺遵守物業管理法律法規，積極參與和諧文明社區建設，營造全社會齊抓共管的良好氛圍。